Q1.

A.

依照公寓大廈管理條例第三條第七款之定義，「指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議。」另依第二十五條之規定，「區分所有權人會議由全體區分所有權人組成，每年至少應召開定期會議一次。」由於公寓大廈有關規約之訂定及變更，重大修繕或改良，因老舊或天然災害而重建，設定專用使用權以及住戶之強制遷離或區分所有權強制出讓，管理委員會之組織及選任方法等，均須經區分所有權人會議之決議後生效，故區分所有權人會議可稱之為「住家最高意思機構」。
區分所有權人會議應推舉召集人一人來召開會議，該召集人並無代表全體區分所有權人之效力，其職權亦僅限於召集會議而已，簡言之，召集人並無實權。但區分所有權人會議之開議，其議決事項若為前述之重大情事者，應有「區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意」始得行之。尤以討論管理委員會組織之議案，設若各該區分所有權人之事由，恐有會議出席人數不足而流會或經多次討論未獲致決議或表決未通過時，管理委員無從產生，無法組成管理委員會，此時，為推動公寓大廈之管理事務，以該召集人為當然之管理負責人。

Q2.

A.

區分所有權人會議區分為定期會議及臨時會議兩種。「定期會議每年召開一次。臨時會議具備有下述要件之一時，得隨時召開之：一、發生重大事故有及時處理之必要，經管理負責人或管理委員會請求者。二、經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上，以書面載明召集之目的及理由請求召集者。」公寓大廈管理條例第二十五條之規定。至開會通知之分送，依第二十八條之規定，「區分所有權人會議，應由召集人於開會前十五日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者，得以公告為之；公告期間不得少於二日。」

Q3.

A.

區分所有權人會議應由召集人召集，並依公寓大廈管理條例第二十五條第二項第二款之規定「經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上，以書面載明召集之目的及理由請求召集。」辦理。

Q4.

區分所有權人會議表決權之計算方式
區分所有權人會議時行使表決權有何特別限制？又未能出席會議時，如何行使表決權？

A.

依照公寓大廈管理條例第二十九條第二、三項之規定，「各專有部分之區分所有權人有一表決權。數人共有一專有部分者，該表決權應推由一人行使。第一項任一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，其超過部分不予計算。」表決權之計算，採出席人數及區分所有權比例合計。但為期保護佔有比例較少的區分所有權人之權益，故規定一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，其超過部分不予計算。同時顧及區分所有權人因事不克參加會議，故允許書面委託他人代理出席。

Q5.

A.

按管理委員會之定義，依公寓大廈管理條例第三條第八款之規定，「指住戶為執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作，互選管理委員若干人設立之組織。」由此觀之，管理委員會是屬執行機構；而管理負責人之定義則依同條第九款之規定，「指未成立管理委員會，由區分所有權人及住戶互推一人為負責管理公寓大廈事務者。」按其設置目的係在代替管理委員會而為全體住戶共同事項之處理。依第二十七條之規定，「公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人。」又，第四十三條之規定，「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，應依本條例規定成立管理組織。」故公寓大廈成立管理委員會為強制性規定，未成立時尚應推選管理負責人充代之。

Q6.

A.

管理委員會或管理負責人之法定職權除依第三十四條明文之職務外，散見在公寓大廈管理條例各條條文，茲整理如下：
1. 第六條所訂住戶應遵守事項，住戶違反後經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質
    請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。
2. 住戶對於第八條所訂公寓大廈週圍上下、外牆面、樓頂平臺及防空避難設備未依規定有變更構造、顏色、
    使用目的、設置廣告物或其他類似之行為，管理負責人或管理委員會應予制止，並報請各該主管機關處
    罰。
3. 住戶對於第九條所訂共用部分之使用未依其設置目的及通常使用方法為之，管理負責人或管理委員會應予
    制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。
4. 第十條之規定共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。
5. 第十四條之規定，公寓大廈經區分所有權人會議依第三十一條規定決議重建時，區分所有權人不同意決議
    又不出讓區分所有權或同意後不依決議履行其義務者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命區分所有權
    人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分。
6. 第十五條之規定，住戶未依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，或擅自變更使用，管
    理負責人或管理委員會應予制止，並報請直轄市、縣（市）主管機關處理。
7. 第十六條之規定，住戶任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行
    為。或於防火間隔、防火巷弄、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營
    業使用或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵佔巷道妨礙出入。或飼養動物，妨礙公共衛生、公共安寧
    及公共安全，管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理，必要時得報請地方主管機關處理。
8. 第十七條之規定，住戶於公寓大廈內依法經營餐飲、瓦斯、電焊或其他危險營業或存放有爆炸性或易燃性
    物品者，未依中央主管機關所定保險金額投保公共意外責任保險，經催告於七日內仍未辦理者，管理負責
    人或管理委員會應代為投保。
9. 第十八條之規定，對於公共基金設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理。
10. 第二十二條所訂住戶違反義務之情形，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善
     者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離。如住戶為區分所有權
     人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有
     權及其基地所有權應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管
     理委員會得聲請法院拍賣之。
第三十四條所定管理委員會之職務如下：
1. 共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。
2. 住戶違反第六條第一項規定之協調。
3. 住戶共同事務應興革事項之建議。
4. 住戶違規情事之制止及相關資料之提供。
5. 公寓大廈及其週圍之安全及環境維護事項。
6. 收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。
7. 區分所有權人會議決議事項之執行。
8. 規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說及有關文件之保管。
9. 管理服務人之委任、僱傭及監督。
10. 會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告。
11. 其他規約所定事項。

Q7.

所有權人以外之其他住戶參與管理委員會
管理委員會之成員為何？所有權人以外之其他住戶是否可參加管理委員會？

A.

按管理委員會之定義，依公寓大廈管理條例第三條第八款之規定，「指住戶為執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作，互選管理委員若干人設立之組織。」故一般管理委員會之成員為住戶即可。至所稱住戶，依同條第十款定義，「指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意，而為專有部分之使用者。」因此，承租人屬於住戶應當毫無疑問，惟依第二十七條規定之「管理委員會之組織及選任應於規約中定之。」所以，除規約另有限制外，承租人依法可以參加管理委員會的組成。

Q8.

管理委員任期
我住的公寓大廈管理委員會已經很久沒有改選了，是不是可以另籌組新的管理委員會？

A.

按公寓大廈管理條例第二十七條第二項之規定，「管理委員、主任委員及管理負責人任期一年，連選得連任。」法無授權得以規約或經區分所有權人會議改變任期，因此，管理委員會每年改選一次係為強制性之規定。管理委員會任期屆滿，自應辦理改選。