一、診斷社造瓶頸
公寓大廈社區，常被視為是都會區中孤立、自我封閉的城堡，住戶之間較缺乏互動，公寓大廈內的住戶，被鋼筋水泥和鐵門鐵窗牢牢套住，彼此並不認識，公寓大廈社區在過去台灣十餘年的社區營造發展過程中，一直是一個大大留白的地帶。顯然，公寓大廈在推動社區營造工作時，還存在著相當的困難與瓶頸：
- 沒有共同記憶的一群陌生鄰居。
- 多數公寓大廈可能變成自我封閉的城堡，與外部社區脫勾（圍牆外的社區、里鄰體系、社協、公部門…）。
- 公寓大廈社區管委會及主委為無給職，社區事務瑣碎而繁重，吃力不討好，甚且糾紛多，造成許多公寓大廈社區的主委沒人要當。
- 擔任主委所需專業知識門檻高（法規、機電管理、財務會計、消防安全、環保、組織經營、與管理公司應對、糾紛處理、公設點交、採購、修繕…）。
- 管委會淪為忙碌的例行事務處理單位（管理費、例行維修、垃圾清潔、保全…），無暇從事社區營造之公共事務。
- 任期短，組織穩定性與延續性不足。
- 管委會組織運作及社區經營的經驗未能被累積、傳承、交流、分享。
二、社造成功因素
- 凝聚社區共識：首要前提是社區想要做什麼？社區要先具有高度興趣與共識，只有社區自己想做才行得通，換言之，要做社區營造，先要評估是否具備自發性、自主性、參與性、跨區性、永續性。
- 熱心人士參與：每一個社區必須有一些熱心人士，不辭辛勞、雞婆地為社區的未來而努力，只要有適當的機會──外在的資源引入或內部活動的開創，經由住民的動員及參與，即能讓「造人」的這顆社區營造種子，在被視為封閉而冷漠的公寓大廈社區中成長、茁壯，甚而開花結果。
- 組織整合運作：若能善用公寓大廈管理委員會這個制度性由下而上的組織，並給予相對應的行政及政策資源的支助，激發社區中熱心人士的投入，成立永續經營的「社造小組」，再加上優質的物管公司協助推動，公寓大廈的社區營造工作終能有所成就。
- 需有能力及熱忱之社區成員（尤其是領導幹部），是社區活力最主力來源。
- 透過社區活動及社區計畫來培力及動員居民參與社區公共事務：社區活動本身不是目的，促進社區成員之共識及提昇社區成員之凝聚力，才是目的。
- 建立健全且成型的「社造小組」組織，方能落實計畫之推展及執行。
- 多方爭取公部門行政體系的投入資源與協助（資源挹注、行政配合）。
- 社區營造須有持恆的耐心和毅力。