採專案規劃方式，替社區量身訂作一套最恰當的定期保養規劃書，定期檢測保養各項設備器具，以維持社區品質於最佳狀態。

公共機電設備點交

社區於管理委員會成立後，建商需與管理委員會進行設備點交／驗收，避免因使用、操作設備不當而發生權責不明之糾葛，以利各項機電設備正常運行。

A. 檢視文件

各項機電設備之施工及竣工圖面
各項機電設備之操作維護手冊
各項機電設備之試車報告
各項機電設備之備品及耗材明細表

B. 設備規範核對

依據設計之設備規範，詳實核對現場之各項機電設備之設備型式、數量、容量與設計圖面是否相符。

C. 設備功能檢試

進行各項機電設備之功能檢查測試，檢查各項設備是否按圖施工安裝，設備是否有不完善之處，且進行操作。

D. 填寫驗收記錄及缺失總覽表

相關單位進行各項設備點交／驗收作業時，必須將所見缺失填寫於機電設備點交／驗收記錄表中，並依設備分類將同系統之設備缺失填寫於缺失總覽表中，會相關單位簽認後，將記錄分送各相關單位，以進行各項後續作業。

設備功能檢試項目

系統	測試項目	內容
發電機	存油量查驗	需儲備 80% 存油。
	自動停電啟動	ATS 盤側關閉台電電源，測試發電機自動啟動。
	緊急回路查驗	測試緊急電梯、消防系統、緊急照明等是否動作。
消防系統	泵浦測試	檢查壓力開關、測試自動啟動、測試過載跳脫、檢查末端查驗管壓力。
	火警廣播測試	火警廣播測試。
	火警受信總機測試	分區觸發火警感知測試、撒水系統末端查驗管試水、張貼操作說明及注意事項。
	緊急進排煙測試	分層觸發偵煙感知器啟動風車、受信總機顯示測試。
	鐵捲門測試	觸動偵煙感知器、啟動鐵捲門測試。
	消防栓測試	一樓及屋頂消防栓試水、自動啟動泵浦、受信總機顯示測試。
動力系統	排煙風車測試	手動／自動測試。
	給排水泵浦測試	手動／自動測試，測試水位控制器。
	ATS 盤測試	關閉／回復台電電源，測試自動切換。
	自動調相機測試	設定功率因數，自動切換電容器。
空調系統	主機功能試車	先排出管路空氣，配合住戶二次側空調系統試車。
	冷卻水塔測試	手動／自動控制測試。
	循環泵浦測試	手動／自動控制測試。
	自動控制測試	溫控點設定、保護連動測試、監控電腦測試。
中央監控／停車監控	中控電腦測試	系統功能測試、軟體功能測試。
	監視系統測試	錄影機、攝影機、分割器、時間產生器等測試。
	停車系統測試	進出口感應線圈、柵欄機、紅綠燈、鐵捲門測試。
衛生設備	馬桶測試	馬桶試沖水、調整浮球高度、查驗有無漏水或堵塞。
	小便斗測試	小便斗感應器試沖水。
	面盆龍頭測試	龍頭試水、注意濾網堵塞。
污水處理設備	各類泵浦測試	手動／自動測試、水位計測試。
	脫水機測試	由專業廠商操作、手動／自動測試。
	加藥系統測試	由專業廠商操作、手動／自動測試。
	控制盤測試	檢查燈號、跳脫警報、系統故障警報、酸鹼計測試。
	軟體功能測試	PLC 控制器測試、程序控制測試。

社區機電、消防、污水設備之七大緊急事故

污、廢水溢出。
自來水正常供應下，標的物缺水。
重大漏水並有損害其他設備之虞者。
公共電源開關異常。
消防、灑水、泡沫等機組異常啟動或停止。
發電機組異常啟動或停止。
公共設備異常跳脫。

定期保養項目

電器設備保養

各棟樓層電梯口日光燈及緊急出口指示燈檢修
各棟公共區域安全梯照明設備檢修
各棟地下室停車場照明燈具檢修

污水給水馬達設備保養

污水馬達運轉測試、水位自動控制功能測試、馬達負載電流、電壓、相位測試
污水馬達手自動開關功能測試
給水馬達運轉測試、水位自動控制功能測試、馬達負載電流、電壓、相位測試
給水馬達手自動開關功能測試

發電機設備保養

冷卻水箱水位、引擎潤滑油油位、各部位有無洩漏、異常聲音、燃油油箱油位、皮帶鬆弛磨損檢查；試車運轉、電壓、三相相序、頻率測試；電瓶水位、充電系統；運轉中油壓、水溫指示；自動切換開關（ATS）測試、空氣濾清器檢視。

消防（採）撒水系統設備保養

各棟公共區域消防栓設備檢查及測試
自動控制系統功能測試檢查
消防箱內水帶器具檢查
各棟樓層及公共區域警報機功能測試檢查
消防撒水壓力功能測試檢查
各棟樓層區域之防火排煙系統動作測試檢查
消防感知器斷線警報系統功能測試檢查

泡沫撒水系統設備保養

自動、手動功能測試檢查
啟動控制開關功能測試檢查
馬達加壓功能測試檢查
泡沫原液桶液位檢查
警報功能測試檢查
撒水壓力、泡沫壓力功能測試檢查

防火排煙系統設備保養

各區之進排煙動作功能測試
斷線警報功能測試
地下室進出風口排煙機功能測試

機電維護